Skôr, než začnete stavať svoj dom a skôr než začnete niečo vybavovať, musíte urobiť dve dôležité rozhodnutia:
- vybrať vhodný stavebný pozemok
- a vybrať projekt, ktorý vám bude vyhovovať.
Sú to dve rozličné veci, ale spolu úzko súvisia.
Ak máte napríklad už vybratý pozemok, ktorý je úzky a dlhý, nemôžete naň umiestniť bungalov, ktorý vám zaberie celú užšiu stranu. Ak je vaším vysnívaným domom bungalov, musíte k nemu hľadať vhodnejší pozemok, ktorého tvar bude viac pripomínať štvorec.
Vaším prvým rozhodnutím by preto malo byť to, čo je pre vás dôležitejšie – či máte už určitú predstavu o svojom budúcom dome a k nemu budete hľadať vhodný pozemok, alebo či sa najskôr poobzeráte po pozemku a k nemu vyberiete vyhovujúci typ domu.
Predpokladajme, že o budúcom dome nemáte jasnú predstavu a začnime vyberať pozemok bez zaťažovania sa tým, aký dom by sme chceli.
Výber projektu si podrobne rozoberieme v ďalšom článku.
Pri výbere pozemku máte tri možnosti:
- buď jeho výber necháte na realitnú kanceláriu, ktorej len zadáte svoje predstavy a realitka vám nájde podľa vašich kritérií vhodný pozemok. Bude to síce drahšie, ale pre vás bezproblémové a môžete sa vyhnúť stretu s rôznymi špekulantmi, ktorí by vás chceli oklamať.
- poobzerať sa po pozemku sami – v tom prípade vás čaká veľa chodenia, vypytovania sa a zisťovania vecí, ktoré popíšem nižšie,
- alebo kúpiť stavebný pozemok od developera. Developer je investor, ktorý kúpi väčší pozemok, ten rozdelí na viac stavebných pozemkov na ktorých vybuduje cestné komunikácie a prípojky inžinierskych sietí (vodovod, elektrina, plyn) a tieto pozemky potom predáva.
Či sa rozhodnete pre realitnú kanceláriu, developera, alebo sa spoľahnete na vlastné schopnosti, v prvom rade by ste si mali prelistovať inzeráty v miestnych novinách, prejsť ponuku na inzertných weboch, aby ste sa dostali do obrazu, aké pozemky sú v ponuke a v akých cenových reláciách sa pohybujú.
Ďalej by ste si mali ujasniť, aký veľký dom chcete stavať, aby ste vedeli, aký veľký pozemok budete potrebovať. Pri menšom dome sa odporúča veľkosť pozemku okolo 500 až 800 m², pre väčší dom 1000m².
Ďalším dôležitým kritériom pri výbere pozemku je lokalita. Nebolo by pre vás určite príjemné, keby ste po dostavaní domu zistili, že v susedstve máte napríklad hlučnú fabriku, prípadne že vedľa vás začínajú stavať diaľnicu. Vzhľadom na povodne, ktoré sú teraz častým javom, je dobré si overiť, či aj vami vyhladnutý pozemok nie je v povodňovej oblasti, prípadne, či nehrozí zosuv pôdy.
V obci, do ktorej spadá váš vyhliadnutý pozemok, by ste si mali zisiť, aký je územný plán a regulatíva: z územného plánu zistíte, či je pozemok plánovaný ako stavebný, aby ste náhodou nekúpili najdrahší kus poľa v širokom okolí, a z regulatív sa dozviete, aký typ domu je možné postaviť, prípadne jeho umiestnenie na pozemok.
Treba si tiež zisiť dostupnosť občianskej vybavenosti. Ak sa rozhodnete stavať na dedine, tak minimálne či je v blízkosti vášho budúceho domu aspoň predajňa potravín, ak niekde na predmestí, zrejme aj vaše nároky budú väčšie (reštaurácia, športový areál atď.). Ďalej si zistite, ako ďaleko je najbližšia zastávka MHD, medzimestkého autobusu alebo vlaku a ich frekvenciu za deň: je síce pekné bývať niekde ďaleko od civilizácie, kde líšky dávajú dobrú noc, ale ak vám tam bude jazdiť jeden autobus za deň a vy máte práve auto v servise…
Dôležitý faktor je, či je pozemok na rovine alebo vo svahu. Aj keby sa vám zdalo, že svah nie je príliš veľký, z vlastnej skúsenosti viem, že aj mierny svah navyšuje náklady a prináša komplikácie. Náš dom stojí vo svahu, rozdiel medzi najnižším a najvyšším miestom je cca jeden meter, a práve tento jeden meter bolo potrebné „vyrovnať“ niekoľkými kubíkmi betónu do základov (keď sme pri základoch a betónovaní, spomínam si, na jeden daždivý deň a šmýkajúci sa domiešavač, takmer nám tam zostal), pri záverečnej úprave pozemku budete musieť tiež viac investovať do navážky zeminy, prípadne do podporných múrov, ak chcete mať aspoň ako-tak rovný dvor. Takže ak chcete mať o pár problémov menej, poobzerajte sa po pozemku na rovine.
Nezabudnite si zistiť, ako je vami vyhliadnutý pozemok na tom s inžinierskymi sieťami, teda vodovod, elektrická energia, plyn a kanalizácia, a či sa môžete na ne napojiť. Pri stavebnom konaní budete potrebovať písomné vyjadrenie príslušných správcov sietí, pred kúpou pozemku je vhodné sa poinformovať, či je možné sa na inžinierske siete napojiť, aby sa vám nestalo, že si kúpite pozemok, ku ktorému budete musieť napríklad „ťahať“ 200-metrovú elektrickú prípojku, prípadne budete musieť investovať do novej trafostanice. Taktiež si preverte, či k pozemku vedie prístupová komunikácia a ak nie, či sa plánuje s jej výstavbou.
Ak sa rozhodnete pre individuálnu kúpu pozemku, je dobré si pred samotnou kúpou vyžiadať na katastrálnom úrade list vlastníctva, aby ste sa presvedčili, či na pozemok nie je uvalené záložné právo.
Záverom, ale o to dôležitejšie je, aby ste si všetko, na čom sa dohodnete pri kúpe pozemku dali aj písomne do zmluvy o kúpe. Týka sa to hlavne prípadu, ak kupujete pozemok individuálne. Keď vyplatíte peniaze bude už neskoro argumentovať, že ešte toto a toto sme si dohodli, ak to nebudete mať aj na papieri.
Zrejme sa vám nepodarí nájsť ideálny pozemok, ktorý by spĺňal všetky vyššie popísané podmienky, preto je potrebné si určiť priority, aspekty vášho budúceho pozemku, na ktorých trváte, a potom tie, ktoré sú až druhoradé. Prajem vám veľa úspechov, nabudúce si popíšeme niečo o výbere projektu.